房貸利率怎麼算？本息攤還與本金攤還比一比

   購屋時，房貸利率是影響總支出的重要因素。選擇適合的房貸利率方案，不僅能減輕還款壓力，還能節省不少利息成本。本文將帶你了解固定與機動利率的基本介紹、一段式與分段式的差異、房貸利息的計算，以及本息攤還與本金攤還的比較，幫助你做出最適合的選擇。

房貸利率種類介紹

若根據「利率是否浮動」可分為以下兩種：
・固定利率
房貸期間內，利率不會浮動，即便央行政策影響利率上升或下降，借款人的利率仍保持不變，不過目前市面上較少完全固定利率的房貸方案。
・機動利率
利率會隨市場狀況浮動，通常與銀行公告的指標利率有關（例如央行調整利率或銀行內部調整利率），可能每 3 個月或 6 個月調整一次。這種方案的初期利率通常較低，但如果市場利率上升，未來還款壓力可能增加。

若根據「是否依區段計息」可分為以下兩種：
・一段式利率
整個貸款期間不分區段，計算方式從第一期開始到最後一期都相同。
適合對象：希望還款金額穩定、便於財務規劃的借款人。
・分段式利率
利率依照貸款時間分段，於不同時期採用不同的利率來計息。房貸前幾年享有較低優惠利率，優惠期過後，轉為一般房貸利率。
適合對象：希望初期還款壓力較低的借款人。

   市面上常見的房貸方案為「機動利率＋一段式利率」或是「機動利率＋分段式利率」，完全固定利率方案較少的原因，在於銀行須承擔較高的風險，若市場利率上升，銀行的資金成本增加，但貸款利率仍固定不變，銀行可能面臨虧損，再加上大多數借款人更傾向選擇初期較低利率的機動房貸，導致銀行較少推出此類方案。

房貸利息如何計算？

房貸利息的計算方式與選擇的還款方法有關，主要有兩種：
➊ 本息攤還（等額本息）
每月還款金額固定，其中本金與利息合計為相同金額。初期利息比例較高、本金較少，隨著時間推移，利息占比下降、本金占比提高。
適合對象：希望還款金額穩定、便於財務規劃的借款人。
➋ 本金攤還（等額本金）
每月還款的本金固定，利息隨本金逐月減少，因此每月還款金額逐步降低。初期還款壓力較大，但總繳納利息較少。
適合對象：短期內可負擔較高還款金額，想減少總利息支出的借款人。

假設貸款1000萬，年利率2.68%，貸款年限30年，無使用寬限期，以下計算出兩種還款方式所需支付的金額供大家參考：

如果覺得房貸計算太複雜，也可以直接到591房屋交易網的房貸計算器，填入自己的貸款本金及利率就可以輕鬆算出每月還款金額。

房屋貸款利率範圍與影響因素

   目前2025年最低的房貸利率為「新青安貸款」，利率最低1.775％起；一般銀行提供的購屋貸款，房貸利率最低首期是2.19％起。
   然而，房貸利率因涉及個人信用評分、不動產鑑價以及所需貸款成數、期數等條件而異，通常只有具有優質客戶身份的人，如三師、軍公教、百大企業員工等，才有較高機會獲得最低利率。影響房貸利率的因素包括：

1. 央行政策：央行調整利率會影響市場貸款利率。
2. 銀行內部成本：各銀行資金來源與業務策略不同，導致利率有所差異。
3. 個人信用評分：信用評分較高的借款人，通常能獲得較低的利率。
4. 貸款成數：貸款比例較高（例如 80% 以上），可能會有較高利率。
5. 還款年限：較長的貸款期限，通常利率會稍高。
6. 是否為首購：首購族有時可享優惠利率。

   申請房貸時，可以多比較不同銀行的利率條件，並根據自身狀況選擇最優惠的方案。

升息會影響房貸利率嗎？

   當央行決定升息時，銀行會根據新的指標利率調整房貸利率，使得機動利率房貸的月供增加，借款人的還款壓力加大。「碼」是目前通常用來表示升息的單位，一碼等於0.25%。
   假設貸款金額為1,000萬元、還款期限為30年，當央行升息1碼，利率從2%上升至2.25%時：

• 原本月付款金額（2%利率）：約 36,962 元
• 升息後月付金額（2.25%利率）：約 38,225 元
• 額外增加的總利息負擔：約 45.46 萬元

   這表示升息1碼後，每個月需多付約 1,263 元，而30年下來的總利息成本將增加約45萬元，若市場持續升息，房貸族負擔可能大幅增加。

 ✦ 好的買 Takeaway 

房貸利率種類
依「利率是否浮動」可分為固定利率（不隨市場浮動）與機動利率（隨市場浮動）。
依「是否依區段計息」可分為一段式利率（從第一期到最後一期都相同）與分段式利率（於不同時期採用不同的利率來計息，通常前期享較低利率）。
＊市面上常見房貸方案為「機動利率＋一段式利率」或是「機動利率＋分段式利率」，完全固定利率方案較少見。

房貸利息計算方式
・本息攤還（等額本息）：每月還款金額固定，其中本金與利息合計為相同金額，適合希望還款金額穩定的借款人。
・本金攤還（等額本金）：每月還款本金固定，利息逐月遞減，初期還款壓力較大，但總利息支出較少，適合短期內可負擔較高還款金額的人。

   目前2025年最低房貸利率為「新青安貸款」最低1.775％起；一般銀行最低首期2.19％起。房貸利率的高低，涉及個人信用評分、不動產鑑價、貸款成數、期數，或是特殊身分（三師、軍公教、百大企業員工等）等等而異。

   建議大家在選擇房貸方案前多詢問、多比較，找出合適自身條件的房貸利率方案，能夠幫助你減少利息支出、降低還款壓力，讓買房的財務規劃更加穩定！