購買房屋時，除了考量地段、建材與設計之外，法規面也是相當重要的一環。其中「建造執照」與「使用執照」是房屋的關鍵文件，不僅影響房屋的買賣與過戶，還關係到未來使用的合法性。而這兩種執照究竟有何不同？為何這麼重要？該如何查詢？本文將帶你一一解析。

 


什麼是「建造執照」？

   建造執照是指政府主管機關（通常為地方政府的建設局或都市發展局）核發的施工許可文件，允許建商或屋主按照核准的設計圖進行建築工程。主要用途在於確保建築工程的合法性，具體包含以下：

  1. 核准建築工程開工，未取得建造執照就施工的房屋，可能面臨罰款、停工令，甚至拆除處分。
  2. 確保建築符合法規（都市計畫、土地使用分區、建築技術規則等）
  3. 確保建築結構、施工方式及使用建材的安全性

＊建商必須要取得建照後，才可以向民眾出售預售屋。

 


什麼是「使用執照」？

   使用執照是在建築物完工後，由主管機關進行查驗，確認符合建築設計、消防安全等規範後，核發的使用許可證明，主要用途在於確保房屋可安全使用，具體包含以下：

  1. 確認房屋安全並符合使用標準，建築需已完工且符合建造執照規範後，才可取得使用執照
  2. 允許房屋正式使用或入住，沒有使用執照的房屋，依法不得作為正式住宅、商業用途或其他特定用途使用
  3. 影響房屋交易與貸款，未取得使用執照的房屋，銀行可能不提供房貸，買賣時可能面臨產權登記困難
  4. 避免房屋二次施工，改變建物空間大小或是用途，例如陽台外推、室內挑高夾層、更改公設的游泳池、健身房等等

 


建造執照與使用執照的差異

項目建造執照使用執照
核發時間建築施工前建築完工後
申請對象建商、地主或建築師建商、屋主
主要功能核准建築工程開工確認建築符合使用規範，允許入住或使用
影響範圍影響施工合法性影響房屋使用、交易與貸款
查驗標準都市計畫、建築法規、結構安全等消防安全、建築規範、環境設施等

這兩張執照相輔相成，房屋必須先取得建造執照才能動工，而完工後若未取得使用執照，則無法合法使用。

 


如何查詢建造執照與使用執照？

若想確認某間房屋是否擁有合法的建造執照或使用執照，可以透過以下方式查詢：
➊ 至地方政府（地政事務所、建設局）查詢
政府機關通常會提供建築執照及使用執照的公開資料，屋主或利害關係人可申請調閱。
➋ 透過不動產登記謄本查詢
在不動產登記謄本中，可能會記載建物的建築許可資訊，可向地政事務所申請。
➌ 詢問建商或屋主
若是購買預售屋或新成屋，可向建商或屋主索取相關證明文件。
➍ 上網查詢
部分地方政府提供線上查詢服務，可至官方網站輸入房屋資訊查詢。

 


 ✦ 好的買 Takeaway 
・建造執照用途為允許房屋動工，使用執照用途為確認房屋可正式使用。
・建造執照是在施工前取得，使用執照是在完工後取得。沒有建造執照的房屋可能被視為違建，沒有使用執照的房屋可能無法入住或貸款。
・欲查詢房屋執照，可向地政事務所、建設局查詢，或透過不動產登記謄本查閱，也可向建商或屋主索取相關文件。

無論是建造新房或購買房屋，建造執照與使用執照都是確保房屋合法性的重要文件。在交易或建造前，務必確認相關文件齊全，以避免日後可能的法律問題與財務風險！