預售屋付款方式較為彈性，是不少自備款不足的買家首選，購買預售屋，一般會經歷五大付款階段：➊頭期款（簽訂款）、➋工程款、➌額外費用（印花稅、契稅、代書費及其他相關規費等）、➍房貸、➎交屋款。以下內容將帶你深入了解第４階段「房貸」，讓你看懂預售屋對保流程及驗屋程序，在房貸核准後到撥款前都能順利進行！

 

 

「銀行程序」與「工程程序」

當房子蓋好完成後，建商領到使用執照，接著就會進入「銀行程序」與「工程程序」，兩個流程會同步分頭進行：

  • 銀行程序會由建商配合的地政士（代書）協助雙方處理，包含對公部門的文書流程及預售屋產權移轉手續等，主要可分為對保、完稅、過戶、撥款四個階段，亦即申請房貸。
     
  • 工程程序則是由建商與買方配合進行，確認預售屋的成屋狀態是否符合合約內容，以及是否有瑕疵需要修繕，也就是所謂的驗屋，至少會有一次初驗及一次複驗才完整。

 

 

預售屋的房貸成數

預售屋貸款成數通常比中古屋、小宅來得好，約在75％~85％之間，實際仍會看申請人的收入、財務狀況、信用分數來作調整。預售屋大多是由建商以整批建案向銀行洽談貸款，能拿到較高的貸款成數，或較優惠的貸款利率，成數通常會比自己申貸來得漂亮，也比較不會有銀行鑑價、貸款不過的問題，所以大部分的人會選擇透過建商辦理預售屋貸款。

不過，如果你的條件不錯，也可以多問問幾家銀行，建議找平常有在往來的銀行比較看看，或許能貸到更滿意的預售屋貸款。

 

 

申請房貸四階段

➊ 對保
所謂的對保，是指在購買預售屋時，通常都會選擇向銀行貸款，就需要進行對保，由銀行來審核這棟房子的價值、個人信用以及財力證明，決定你是否有貸款資格，以此訂出實際的貸款成數。
建商在取得預售屋使用執照後，會通知屋主到銀行完成對保程序，買方可以選擇自己找的銀行，或者是建商配合的銀行。
對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料的用途。此時通常會簽下「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。

➋ 完稅
地政士（代書）會在稅單核發後，於過戶前通知買賣雙方將相關稅費繳清，不過一般買賣預售屋為了讓交屋流程更有效率，大部分建商會在即將交屋時跟買方收取一筆15~20萬不等的「暫收款」來支付這些費用，並在後續提供費用明細多退少補。
建商需負擔土地增值稅，買方需負擔印花稅、契稅、地政規費及其他相關雜支。而地價稅、房屋稅在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔。

➌ 過戶
由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續。依預售屋買賣定型化契約規定，建商需要在取得使用執照後四個月內完成房屋所有權移，並且申請房屋及土地權狀。預售屋通常會採整批處理的方式，由地政士（代書）協助辦理過戶手續，將房屋產權移轉給買方。

➍ 撥款
房屋過戶後，最後一步即是驗收交屋以及銀行撥款給建商。驗收後若發現瑕疵，或是複驗還未完全通過，屋主可提出二次複驗並要求銀行扣留房屋總價5%的「交屋保留款」，也就是交屋尾款，此款項需要在簽約時就訂定，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。

*除了交屋保留款外，由於房屋已經過戶到買方名下，若非重大瑕疵，不提撥交屋款的話就會違反比例原則，買方在法律上站不住腳。最好在一開始把所有的缺失都提出，而不是每次都提新的缺失，建議大家在初驗時，可以找專業的驗屋公司把關，若發生驗屋糾紛的時候，也會有相對齊全的文件可以舉證，加上是公正第三方開立的驗屋報告，採信的成分也比較高。

*買預售屋要先撥款，還是先驗屋比較好？兩者在法律上並無規定先後順序。建議與建商簽約前討論確認有關「驗屋完成後再進行撥款」相關流程順序，以免權益受損。

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
預售屋申請房貸四階段：

1.對保：買方至銀行進行，由銀行審核買方貸款資格，並訂出實際的貸款成數
2.完稅：地政士（代書）會在稅單核發後，於過戶前通知買賣雙方將相關稅費繳清，或建商先向買方收取暫收款，待繳清後多退少補
3.過戶：由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續
4.撥款：房屋過戶後，完成驗收交屋以及銀行撥款給建商，若驗收未通過，買方可扣留交屋保留款（簽約時訂定），待建商修繕完成後銀行再撥款

許多人都是第一次申請房貸，對於申請流程或相關程序也比較陌生，在簽署相關文件時都必須謹慎注意，希望經過以上介紹能讓大家對保順利，入住夢想中的好房！