房地合一稅2.0上路，稅率規則一次搞懂

   房屋交易流程中，包含很多要繳的稅費，如果是換屋族、投資族要賣房，一定要先了解「房地合一稅」。什麼是房地合一稅？課稅範圍有哪些？房地合一稅2.0跟舊制差別在哪？稅率如何計算？以下將用簡單的方式重點整理，帶大家快速搞懂房地合一稅！

什麼是房地合一稅？

   「房地合一稅」屬於交易稅的一種，主要是為了抑制短期炒作不動產，當有出售房屋或土地時就需要申報，若出售有獲利則需進一步繳稅。
   在房地合一稅正式施行前（2016年1月1日以前），是採土地、建物分開的雙軌制，若是土地交易的獲利就課徵土地增值稅，若是房屋交易的獲利則課徵所得稅。房地合一稅就是整合以上兩者，統一房地產買賣時的課稅方式，而這種所得稅不能與一般常見的綜合所得總額一起呈報。

房地合一稅2.0的課稅範圍

因為房地合一稅在2016年正式施行，所以要課稅的對象為：

• 於2016年起「取得」的房屋、土地
• 於2016年起「出售」的房屋、土地
• 符合視為房地交易的股份或出資額

*上述房屋包含成屋、使用權房屋、預售屋

房地合一稅的計算公式

房地合一稅＝課稅所得(成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)ｘ房地合一稅率
舉例：小陳購買1戶房地產總價1000萬，持有4年後轉售賣了1455萬，其中另支付仲介及代書費用約45萬，而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬。小陳出售房地產的課稅所得為400萬（成交價額1455萬－購入價1000萬－仲介及代書費用45萬元－土地漲價總數額10萬），再乘上持有4年35%稅率，需繳交140萬的房地合一稅。
若不方便自行計算，不清楚公式中「土地漲價總數額」要如何計算，可以利用財政部的線上試算更為準確！

房地合一稅2.0(新版) 與 1.0(舊版)的差異

   2021年7月1日上路的新版「房地合一稅2.0」，在稅率比例上做了大幅度的調整，加重了短期持有買賣房屋的課徵稅率，也將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍。

房地合一稅2.0修改的5大重點：
➊ 對短期交易者課重稅：延長短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間。
➋ 法人比照個人課稅：營利事業改為比照個人課稅，按持有期間採差別稅率，分開計稅。
➌ 擴大房地課稅範圍：將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」一起納入課稅範圍。
➍ 土地漲價總數額設上限：「土地漲價總數額」根據公告土地現值所計算的數額為限。
➎ 五種交易稅率維持不變：
・個人及營利事業非自願因素交易（如調職、房地遭強制執行)：稅率20%
・個人及營利事業以自有士地與建商合建-分回房地交易：稅率20%
・個人及營利事業參與都更或危老重建-取得房地後第一次移轉：稅率20%
・營利事業興建房屋完成後第一次移轉：稅率20%
・自住房地持有、居住並設籍滿6年（課税所得超過400萬元）：稅率10%

免稅與退稅規則

   雖然房地合一稅2.0看起來加重了各種規範，但還是有部分資格可以免稅或是退稅：

• 為自用住宅且課税所得低於400萬免稅
  自用住宅需滿足三條件 - ➊本人、配偶或未成年子女設籍、➋持有並居住連續滿６年、➌且無做為出租與營業使用者
• 重購退稅
  只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在兩年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，即可申請重購退稅。
  *若第二次購屋總價＞前次房屋賣價，前次房屋繳納的房地合一稅全額退稅。
  *若第二次購屋總價＜前次房屋賣價，退稅金額＝前次房屋繳納的房地合一稅×（第二次購屋總價÷前次房屋賣價）。

 ✦ 好的買 Takeaway 
房地合一稅2.0的課稅範圍包括：➊於2016年起「取得」的房屋或土地、➋於2016年起「出售」的房屋或土地、➌符合視為房地交易的股份或出資額（以上房屋包含成屋、使用權房屋、預售屋）

房地合一稅2.0稅率：持有未逾2年為45%、持有超過2年未逾5年為35%、持有超過5年未逾10年為20%、持有超過10年為15%

房地合一稅2.0修改的5大重點：➊對短期交易者課重稅、➋法人比照個人課稅、➌擴大房地課稅範圍、➍土地漲價總數額設上限、➎五種交易稅率維持不變（非自願因素交易、建商合建房屋、都更或危老重建第一次轉移、興建房屋完成後第一次移轉、為自用住宅且課税所得超過400萬）

免稅與退稅資格：自用住宅且課税所得低於400萬免稅（持有並居住且設籍滿６年、期間並無出租與營業使用）、兩年內重購依比例退稅

房地合一稅是房屋交易費用的重點支出，建議不管是自住換房者或是房產投資者，都要事先了解詳細規則，才能聰明規劃以減少不必要的支出！