想要買房時，可以看到「代銷」、「房仲」、「屋主」三個角色在銷售建案，找代銷或找房仲買房子的差別在哪？跟屋主自售又有什麼不一樣？會不會有哪些隱藏的風險？買房人生大事，尤其新手購屋常常不知從何著手，就讓本篇文章帶你快速了解三者的特色與差異！

 

 

「代銷」售屋：建案全包，銷售預售屋、新成屋為主

   代銷就是專門做「房地產代理銷售」的公司。當建商蓋好房子時，如果建商自己沒有成立不動產經紀業去賣房子，那建商就會找人合作幫他銷售房子，就是代銷公司。通常代銷會將建設公司的案子全包，進行完整的「包銷、包櫃、企劃」一條龍服務，例如籌建樣品屋、接待中心、看板、電視廣告及網路平台經營等等。
   代銷公司不僅要了解整個建案的設計圖、格局配置，還得知道周邊環境生活機能、區域發展並鎖定主要客群，接著和消費者接洽想買的樓層、車位、價格折扣，再和建商討論做決定再告知客戶，等到整個建案完銷後再向建商收取傭金。
   代銷的角色，幾乎是站在賣方的角度進行銷售，消費者能議價的空間相對小，且一旦銷售完畢若有糾紛，責任會回歸建商。

 

 

「房仲」售屋：大多銷售新成屋、中古屋

   房仲就是「房屋仲介」，是作為買家與屋主之間的溝通橋梁，依照年資、經驗多寡以及內政部規定，可分為「不動產營業員」與「不動產經紀人」，負責提供房產專業知識及建議，媒合買賣方的需求，進一步促成交易。
*不動產經紀人需通過考選部的國家考試，買賣雙方最後的文件簽署要由經紀人執行。
   房仲不單只是「帶看」房子，還得開發客戶、蒐集資料、銷售賣方委託的房產，並設法消除買賣雙方對價格的歧見，交屋前還得結清水電瓦斯、留意代書處理情形，如果交易上有糾紛也得幫忙協調。
   房仲是擔任交易搓合的第三方，最大的優勢，就是他們手上通常有很多房子，有時候不只中古屋，連還在蓋的預售屋都有。若買賣成交會收取一筆仲介費，如果你是屋主，給房仲的服務費最多是成交總價的4％；如果是買方，最多給房屋成交總價的2％，其中都可能有一些議價的空間。
 

 

「屋主」自售：免付仲介費

   由消費者直接和屋主接洽，交易過程不會透過房仲或代銷協助，雖然可以省去第三方的仲介費，但買房必須要做的功課以及風險，都落在消費者身上。
   如果你對房地產交易很熟，或者有可靠的地政士幫忙，直接跟屋主買房子確實可以省下一筆錢。但對於不懂權狀、法規、房地產經驗較少的人，風險也比較高，例如房子的產權跟屋況沒辦法確認清楚，很難確認屋主本人的身份（親友幫忙帶看房子，簽約時又反悔等等），又或是成交後才發現房子早已被二貸、三貸的案例，甚至如果沒有地政士協助辦「履約保證專戶」，產權移轉也有一定程度的風險在。

 

 

買房子到底該找誰比較好？

・如果你是對房地產相關知識比較沒把握或不熟悉的人，需要專業的房屋指導，又或是想要節省人力與時間，建議找房仲、代銷相對有保障。
・如果你是對房地產交易具有豐富經驗，或希望節省成本的人，就可以選擇屋主自售較符合需求。
買房還是建議大家審視自己的需求和預算，多親自觀察屋況、房屋內容物（傢俱、車位等）、周邊環境，並選擇擁有合格證照、有信譽的公司，才不會買了房結果後悔不已！

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
銷售建案三大對象
➊「代銷」售屋：協助建商「房地產代理銷售」的公司，大多銷售預售屋、新成屋，主要是以賣方角度進行銷售，消費者議價空間小。
➋「房仲」售屋：擁有多種房源的房屋仲介，擔任交易搓合的第三方，主要銷售新成屋、中古屋，若成交買賣雙方需支付仲介費。
➌「屋主」自售：買方直接與屋主洽談，不透過第三方免付仲介費，對房地產交易經驗不多者風險較高。

建議對房地產相關知識不熟悉、想要節省人力與時間的人，找房仲、代銷相對安全有保障。對房地產交易具有豐富經驗、希望節省成本的人，找屋主自售較符合需求。買房是人生大事，需要好好評估自身需求與預算，選擇擁有合格證照、有信譽的公司，賞屋時仔細觀察屋況、傢俱、家電、車位、周邊環境等等，才能買的放心住得安心！