在查詢某個建案或是租屋、賞屋、買房時，常常看到有一項寫著「土地使用分區」或是「土地分區」，這是什麼意思？它的用途是什麼？就讓本篇文章以簡單明瞭的方式，讓大家了解關於土地使用分區的小常識！

 

 

什麼是土地使用分區？

   「土地使用分區」就是地方政府在規劃都市土地時，依都市計畫為每一塊土地制定最適合的運用規劃。土地上的建物也要依該土地分區規定的「建物用途」去使用。
  若需要查詢自家土地使用分區，可以查看自家的土地登記謄本，或是到「全國土地使用分區資料查詢系統」快速查到分區。

 

土地使用分區的種類

主要可以分成以下５種類別：

  • 住宅區
  • 商業區
  • 工業區
  • 其他使用區
  • 特定專用區

   其中的其他使用區、特定專用區，是按各縣市都市計畫需求而訂定，常見如行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區。

 


住宅區、商業區、工業區的差異

住宅區：以居住用途的住宅為主，禁止大規模的工業與商業使用。

住宅區劃分

建蔽率

容積率

特色

住一

30%

60%

・獨棟、雙併住宅為主

・最低人口密度與建築密度

・禁止非住宅使用

住二

35%

120%

・可設置各式住宅、日常用品零售業商店、服務業商店

・中等人口密度與建築密度

住二-1

35%

160%

・住二但臨較寬道路

・道路對側有公園、廣場、綠地、河川等

住二-2

35%

225%

・同上

住三

45%

225%

・可設置各式住宅、一般零售業商店

・稍高人口密度與建築密度

住三-1

45%

300%

・住三但臨較寬道路

・道路對側有公園、廣場、綠地、河川等

住三-2

45%

400%

・同上

住四

50%

300%

・可設置各式住宅、一般零售業商店、公害最輕微之輕工業

住四-1

50%

400%

・住四但臨較寬道路

・道路對側有公園、廣場、綠地、河川等

*建蔽率：建物投影面積遮住基地面積的比例。例如整塊基地200坪，建築物每層樓100坪，而且沒有蓋的凹凸不平，投影到基地上，建蔽率＝100坪／200坪＝50%。
*容積率：建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。例如整塊基地 200坪，建築物每層樓100坪，總共蓋四層，容積率＝(100坪x4)／200坪＝200%。

 

商業區：以提供商業使用的建築為主。
➊ 第一種商業區：供住宅區之零售業、服務業的相關商業使用。
➋ 第二種商業區：供住宅區與地區性之零售業、服務業的相關商業使用。
➌ 第三種商業區：供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業的相關商業使用。
➍ 第四種商業區：供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業的相關商業使用。

 

工業區：以工業使用及相關必要設施的建築為主。
➊ 特種工業區：供甲種、乙種、政府指定的特種原料及其製品的儲藏或處理使用。
➋ 甲種工業區：供輕工業、無公共危險的重工業工廠使用。
➌ 乙種工業區：供公害輕微的工廠使用。
➍ 零星工業區：供無污染性的工廠，或汽車運輸業停車場、客貨運站及其附屬設施等使用。

 


買房買純住宅的好？還是住商混合的好？

   由前段我們可以簡單的看出來，住一是最純的住宅區，與最矮的建築群，像美國的別墅區一樣，沒有任何商店也不能有任何商業行為。住二則可以有零售業與服務業，例如方便的超商。住三則可以蓋得更密集；住四可以在住宅區裡面有輕工業，例如小型食品加工廠的進駐。
   住宅區可以蓋住宅，商業區從商一到商四同樣也可以蓋住宅，因此有了有住商混合型的大樓存在。一樓是各種店面，二樓以上是住家，生活上非常方便！純住宅與住商混合可說是各有優缺點，以下簡單列出比較供大家參考：

  • 純住宅
    優：出入人員單純、房屋較保值且容易轉手、居住環境比較容易維持乾淨
    缺：房價可能較高、人潮少，工作晚歸須注意安全、公共設施比較多樣公設比較高
  • 住商混合
    優：周邊生活機能較佳、多位於交通便利的市中心區域、房價較便宜
    缺：出入人員較為複雜、管理相對不易、銀行貸款成數低、公用水電量大、如果一樓店面是餐廳，則蟑螂老鼠較容易出現，公共衛生要花更多心思維護

 


工業住宅可以買嗎？

   市場上也可以遇到一種房屋產品，比附近的住宅單價低很多，樣品屋蓋的美輪美奐，看起來不是在賣公辦而是在賣住宅或是「企業會所」、「企業俱樂部」，這種建案有機會是非法的「工業宅」。
  工業宅就是在工業區偷蓋住宅，是違反土地使用分區的管制，所以被舉報或是被查到就要開罰，而且要恢復成工業使用。買到工業宅除了有高機率銀行拒絕借貸，且未來也較難以轉手，可能還會遭到停水、停電、強制拆除的命運，還要罰新台幣六萬到三十萬以下的罰鍰，而且可以連續罰，得不償失！
   禁止蓋住宅的土地分區還包括：工商展售服務區、工商混合區、辦公服務區、工業區、複合商業區、商業專用區、科技商務區、娛樂區，如果不小心買到這些土地分區的房子，可能有面臨開罰的風險。

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
土地使用分區：地方政府依都市計畫去制定最適合該土地的分區。主要有住宅區、商業區、工業區、其他使用區、特定專用區。

  • 住宅區：居住用途住宅為主，分為住一、住二、住三、住四
  • 商業區：商業使用建築為主，分為商一、商二、商三、商四
  • 工業區：工業使用建築為主，分為特種、甲種、乙種、零星

純住宅區域的出入人員單純、房屋保值性佳、環境較容易維持乾淨，但房價與公設比可能較高、人潮少夜晚需注意安全；住商混合區域的周邊生活機能佳、交通較便利、房價較便宜，但出入人員複雜、銀行貸款成數低、公用水電量大、公共衛生要花更多心思維護。

需注意別買到非法「工業宅」，被舉報或是被查到就要開罰，銀行高機率拒絕借貸，未來較難以轉手，可能還會遭到停水、停電、強制拆除的命運，得不償失！

台灣各縣市的土地分區規劃不盡相同，藉由本篇文章初步介紹，讓大家買房、租屋時多加留意，順利買到適合自己分區的理想好房！