在房價高漲的時代，「低自備、低首付、工程期零付款」成為預售屋廣告中常見的銷售話術。對於想買房卻存款有限的首購族來說，這樣的條件看似是通往購屋夢的一道捷徑，但你知道嗎？這條捷徑其實暗藏不少風險。本文將帶你解析這些「低自備」方案是如何設計的、與一般房貸的差異、可能面臨的陷阱，以及如何正確評估這些優惠是否真的適合你。

 

 

為什麼預售屋會推出「低自備」或「工程期零付款」方案？

   預售屋是指房子尚未完工前就開放銷售的產品，通常建商會在建造初期就釋出部分戶別，吸引資金進場。而為了降低買方的門檻，提高成交率，建商與代銷常會設計一系列優惠方案，例如：
・自備款只需 5~10%、首付36萬起、訂簽6％、訂簽28萬起等等
・工程期間免付房貸（即「零付款」）
・第一期工程款後，剩餘工程款由建商「代墊」
・搭配購屋貸款先核貸、後付款機制
   這些方案的目的，在於讓買方用最低的現金支出取得購屋資格，達到「先卡位、後付款」的效果。

 

 

這類優付方案與一般房貸付款流程有何不同？

一般預售屋購買流程：
1.頭期款（約總價10~20%）→ 包含訂金、簽約金
2.工程款（約總價5~10%）→ 依工程進度繳交或按月繳納
3.交屋款（約總價5%）→ 驗屋完成後匯款給建商
4.房貸（約總價70~80%）→ 開始還本付息給銀行，還款年限通常為20~30年
＊房貸以外的款項通常稱為「自備款」
＊各階段付款成數依建案不同可能有所變動
＊交屋前還需支付一筆暫收款（約20~30萬），購買坪數越大收費會越高，後續會根據實際衍生的費用，多退少補。包含政府稅費、保險、過戶登記/設定登記代書費...等。

低自備預售屋流程範例：
1.頭期款金額降低，僅繳少量自備款（如總價5%）
2.工程期內應付款由建商代墊
3.成屋交屋時辦理房貸再一次還清建商代墊款 + 開始銀行貸款

   這種「先輕鬆後沉重」的付款機制，雖能減輕購屋初期壓力，但交屋時的資金需求將會一次爆發，若沒有提前做好財務規劃，將面臨不小的壓力。

 

 

優付方案的優缺比較

優點：
・初期現金壓力小，降低購屋門檻
・可提早卡位心儀地段與社區
・工程期間無須負擔利息或貸款
・買氣熱時有機會轉售賺價差

缺點：
・易忽略後期沉重的還款壓力，產生錯估財務的風險
・成屋後若貸款成數不足，可能資金斷裂
・建商代墊期間可能額外計算利息或費用
・若市場轉冷，轉售不易，還款壓力大增

 

 

優付方案需注意的陷阱

➊ 交屋時貸不到預期成數：銀行核貸金額受限於成屋時的估價與個人信用評分，若估價不足，可能貸不到原本預期的金額，必須自己補足差額。
➋ 未揭露的代墊利息或手續費：建商宣稱「代墊工程款」，但實際可能在合約或交屋時收取代墊利息或代書費用，導致總成本上升。
➌ 房市波動風險：如果工程期內房價下跌，交屋時不僅難以轉售，還可能出現貸款金額不足的窘境。
➍ 優惠方案的文字遊戲：需要注意方案中有沒有夾帶特別字樣或備註，例如「工程零付款」與「結構工程零付款」，每間建商對於工程期定義不同，「結構工程」是只包含1樓樓地板到頂樓屋頂的鋼構結構，不包含地基、連續壁及地下室，意即其他結構期間則仍需付款。

 

 

誰適合這類優付方案？

適合對象：
・目前手頭資金有限，但預期未來收入會穩定提升，例如新進職場者、已簽約但年終將入帳者。
・熟悉市場走勢、能在工程期內判斷房價走向者，具備快速轉手或脫手能力者。
・有良好財務規劃能力者，能事先備妥交屋時所需資金與應對貸款變數。
・自備部分現金或其他資產作為備援，以應對估價不足或貸款核准不足的狀況。

不適合對象：
・月收固定但沒有多餘儲蓄空間者，容易因交屋時資金需求爆增而產生財務危機。
・無穩定職業或有信用瑕疵紀錄者，可能影響後續貸款核准。
・對房地產市場不熟悉，無法判斷價格是否合理者。
・想長期自住卻忽略資金準備與房貸承擔能力者。

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
・預售屋「低自備」、「零付款」或「工程期零付款」的方案，其實是延後付款，讓買方用最低的現金取得購屋資格，不是真的便宜買房。
・優惠方案雖可降低初期壓力，但交屋時的資金與房貸壓力可能一次爆發，需謹慎規劃。
・與建商簽約前，一定要了解是否有代墊利息、額外手續費、交屋時需自備多少資金。
・提前詢問銀行可貸成數與自身信用評分，避免交屋時因貸款不足而資金斷裂。
・買房不應只看眼前負擔，而要評估長期的還款能力與資產承擔風險。
・若是首購族，應盡量選擇自己能掌握全盤財務的方式購屋，不要為了「卡位」而冒過高風險。

  不管建商的廣告寫得多漂亮，購屋畢竟是人生中的大事，不能只看「現在付得起」，還要想「以後撐得住」。低自備、工程期零付款聽起來很吸引人，但背後的條件和風險都要先搞懂再簽約，才不會讓自己的買房夢，變成未來的壓力惡夢！