房屋轉貸、增貸、轉增貸是什麼？差異比較一次搞懂

   買房開始繳交房貸後，你是否有過以下疑問：房貸利率近年頻頻提高，還款壓力增加怎麼辦？在現有的資金壓力下能不能有其他週轉機會？貸款後發現其他銀行利率更低怎麼辦？若有過以上的困擾，不妨考慮「轉貸」、「增貸」或是「轉增貸」的方式，幫助你降低每月還款支出，擁有更多運用資金的空間。

什麼是轉貸、增貸、轉增貸？

轉貸：是指將現有的房貸餘額轉移到另一家銀行承作，以更適合借款人的條件繼續還款。通常是為了享有更低的利率、更靈活的還款方式（例如延長年限）來應對財務需求。

增貸：是指在現有房屋貸款的基礎上，向原有貸款銀行再額外借入一筆款項。這種情況通常發生在借款人的財務需求變動，需要額外資金來應對，例如：裝修、投資理財，或支付其他重要支出。
*增貸的好處在於銀行會依現下房屋價值重新鑑價，借款人能夠利用現有的房屋價值，再次借到可能較高的金額。

轉增貸：結合了轉貸與增貸的特點，是指將貸款從原本的銀行轉貸到新銀行，而新銀行會針對房屋當下的價值重新鑑價，如果房價比當初買進時高，可以額外貸出較高的金額或較優惠的利率給借款人。

三種方案的適合對象

若是無法在原銀行獲得更好貸款條件，而在另一家銀行的新貸款條件更好且大於轉貸成本者，較適合「轉貸」。

若你的信用良好、與原貸款銀行維持友好關係，在急需資金時可以嘗試「增貸」，與原銀行商談金額與利率，再與轉貸、轉增貸方案內容做比較。

若你的房屋價值有提高且信用良好，需要資金且欲爭取寬限期與較低利率者，就適合嘗試「轉增貸」，貸款者可以先獲得房價上漲的資金，彈性運用於投資、創業等等。

轉增貸申請資格與申請流程

房屋轉增貸一般需要具備以下條件：
・18 至 65 歲國民
・與銀行信用良好
・職業與收入穩定
・收支比/負債比低
・屋況良好且有增值空間（增貸／轉增貸）
如果以上條件不佳，轉、增貸的條件不一定比較好，甚至有可能被婉拒。

一般申請流程

1. 申請：將上述所需申請文件提交至銀行審查。
2. 估價：銀行判斷不動產價值，決定可以貸款金額。
3. 審核：根據客戶還款能力、個人信用等基本條件，決定是否給予貸款
4. 對保：銀行審核通過後，雙方簽訂貸款契約。
5. 設定：於地政機關設定抵押權、辦理塗銷登記（新貸款銀行代為清償原房貸餘額），並索取清償證明與抵押權塗銷同意書等文件。
6. 撥款：銀行將資金撥款至貸款人帳戶。

房貸轉增貸常見問題

問題➊ 房屋購買後多久，才能申請增貸、轉增貸？
建議房屋購買後繳滿二年貸款，再向銀行申請增貸、轉增貸會較容易過審。此外，如果有寬限期，建議在寬限期過後兩年申請，因有良好的還款記錄，會使銀行更願意通過增貸、轉增貸。

問題➋ 房貸轉貸寬限期多久？
房貸轉貸到新銀行後能拿到寬限期的機率相對較高，轉貸後寬限期通常會有1~3年，但實際仍須看各銀行最終審核而定。

問題➌ 綁約期間內，需額外支付違約金？
房貸綁約期間通常是2~3年，若在這期間內轉貸，可能要支付高額的違約金（約0.5%~1%），因此建議超過綁約期間再轉貸。

問題➍ 央行管制戶轉貸有限制嗎？
中央銀行第五波選擇性信用管制，規定自然人購買七都（六都＋新竹縣市）第二戶住宅，貸款成數上限七成且無寬限期。如果自撥款日起算三年內辦理增、轉貸者，僅得就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達規定貸款成數上限差額部分辦理增貸。相關管制措施與配套方案，建議還是先向銀行詢問清楚，進行專業評估！

 ✦ 好的買 Takeaway 
轉貸：將房貸餘額轉移到另一家銀行承作，通常利率更低、降低每月還款壓力。適合無法在原銀行獲得更好貸款條件，而別家銀行貸款條件更好且大於轉貸成本者。
增貸：向原貸款銀行再額外借入一筆款項，銀行會重新鑑價現下房屋，借款人有機會借到更高的金額。適合信用良好、與原貸款銀行維持友好關係者。
轉增貸：將貸款從原銀行轉貸到新銀行，新銀行重新鑑價，借款人有機會借到更高的金額與較低的利率。適合房屋價值有提高且信用良好，需要爭取寬限期與較低利率者。

「增貸」
優點：程序簡單審核快
缺點：但核貸金額有限，需視房產增值幅度、本金償還額度、個人信用而定
「轉貸、轉增貸」
優點：貸款條件佳、有機會延長寬限期
缺點：但程序麻煩，違約金與額外費用負擔高

*建議房屋購買後繳滿二年貸款，再向銀行申請增貸、轉增貸會較容易過審；房貸綁約期間通常是2~3年，若在這期間內轉貸可能要支付高額違約金（約0.5%~1%）

申請到房貸後，如何在能負擔每月還款壓力之下運用資金，一直是件重要的議題，藉由提前認識「轉貸、增貸、轉增貸」的方式並仔細評估，讓自己在買房的過程中，能夠應對生活中的不時之需或是為未來的理財計畫做準備！