現在的預售屋，除了私人的使用空間外，會配置一定比例的公共設施，例如接待大廳、管理室、健身房、KTV室等等，許多公設在日常生活中使用到的機會非常低，卻也包含在房價之中，導致民眾更傾向低公設比的建案。但低公設比真的比較好嗎？公設比與坪數之間的關係是什麼？就讓這篇文章幫你一一整理，在挑選房子時能更明白這些數字中該注意的重點！

 

 

什麼是公設比？
  公設比是指全體住戶共同使用的部分，一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。
公設比＝公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）× 100%
*公設坪數的部分，若車位為獨立產權屬私人所有，需扣除車位面積再進行計算，除此之外車位一般是與公設合併計算。

 

 

常見公設項目

  公設通常可以用類別以及必要性來區分，類別分為「大公設」與「小公設」，必要性則是「必要」與「非必要」。

類別

必要性

項目

大公設
(全體住戶共同使用、共同分攤的空間)

必要性公設

門廳、走廊、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室

非必要性公設

健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳

小公設
(由某些特定住戶使用、持有、分攤的空間)

必要性公設

各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯

*由於各樓層房型和設計不同，導致樓層間的小公設面積可能不同，所以即使是同社區大樓的房子，公設比也都不盡相同

 

 

公設比越來越高的原因
  一般來說，新建案的公設比大約落在28％~45％之間，市場上平均值在35%左右。而公設比日趨提高，主要有以下三個原因：

➊ 建築法規政策修訂
建築法規修正，2018年後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，雨遮原本是屬於室內空間，在不計坪之後導致公設比被拉升。而2005年的修正後，8樓以上必須設置雙逃生梯，11樓以上必須有排煙室。

➋ 人口結構老化，小坪數規劃需求變高
小坪數的建案，通常一層的戶數會比較多，戶數越多梯廳空間越大，若有額外的防火及動線設計規劃，也會進而導致公設比提高。

➌ 住商混合型建築增多
住商混合的大樓連帶產生一般事務所，該層公用空間依法規需加設男廁、女廁和茶水間等等因此拉高公設比。

 

 

公設比的注意事項

  至於公設比是不是越低越好？這點並不是單純數字高低來決定好壞，「低公設比」並不代表「使用面積會比較大」，合適的公設比有助於營造更舒適、更便利的生活環境，以下要點整理給大家！

➊ 注意車道坪數的分配
比起雨遮，車道面積影響公設比的程度更大。停車空間可分為「車位」及「車道」，車位的尺寸是固定的，大車位約4.12坪（250×550cm），小車位約3.83坪（230×550cm），首先需要先注意車位登記的權狀坪數，平面車位從4坪到15坪都有，原因是車道的面積被分配到車位中了。
而車位價格是固定的，假設一個車位100萬，登記15坪賣100萬，登記5坪也賣100萬，前者把車道面積盡量分配給車位，後者則把車道面積盡量分給房子，但房子的公設比從30％變成32％，總價就會差非常多了。
舉例說明，A社區的停車位在權狀上顯示為12坪，擁有泳池、健身房、圖書室等相當多的公共設施，公設比是32％；B社區，車位坪數小，約只有5到6坪，但幾乎沒有公設，公設比卻也是32％，很有可能就是將車道面積算成房屋的公設，虛灌坪數。
一般來說，平面車位在10坪左右算是正常，12坪以上是很有良心的建商，如果坪數低於10坪太多，甚至只有6、7坪，那就很有可能是公設被車道坪數所灌水。

➋ 有頂蓋的設施才列為公設
一般人想到高公設比，會馬上聯想到游泳池、健身房、中庭花園…等，但這些設施需要釐清，有頂蓋的空間才列入公設，像空中花園、中庭花園、露天泳池這樣的露天設施，會被算到法定空地的範圍。若在不增加公設比的前提，住戶卻擁有更多使用空間，其實是很棒的規劃。

➌ 注意小公設的影響
其實像圖書室、KTV室、宴會廳、室內泳池…等等的大公設，面積是由全體住戶分攤，戶數比較多的時候，公設比增加有限。
真正影響公設比的，是前面提到的車道面積計算，還有當層的公共梯廳。公共梯廳與走道若沒有作最佳配置，有許多無謂的空間時，對公設比的影響就會很高，畢竟一個游泳池是全社區均攤，但當層的梯廳變大卻是由當層戶數來分，分母差異很大。

➌ 評估公設的使用率與費用是否符合需求
有些公設看似高級、方便，但實際使用上可能不如想像，例如社區的游泳池就是很好的例子。一般常見的標準泳池為長度為25~50公尺、深度1.5~2公尺的設計，依法規定泳池若是深度超過1.2公尺，或是有25公尺以上的水道、面積超過 50 平方公尺，就必須配置合格救生員。
因此許多社區為了減少管理支出，大多只規劃水深 1.1 公尺的「消防蓄水池」當作泳池使用，如果是有游泳習慣的居民，購買前得先評估是否能滿足日常的游泳需求，或者在滿足需求下，所產生的相關費用是不是能夠承擔。此原則放到健身房、閱覽室等公設，都是適用的。

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
公設比＝公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）× 100%
新建案的公設比大約落在28％~45％之間，市場上平均值在35%左右。而公設比逐年攀升的原因，主要為建築法規政策修訂（雨遮、逃生設備）、小坪數規劃需求變高、住商混合型建築增多。

公設比的注意要點：
1.注意車道坪數的分配，避免虛灌坪數
2.有頂蓋的設施才列為公設
3.注意小公設的影響，均分下來比起大公設影響還大
4.評估公設的使用率與費用是否符合需求

 

房屋價格高，當然會希望錢花在有用的地方，在購屋前先詳細了解公設的計算方式，好好評估自身的使用需求，才能避免被數字影響，買到方便又理想的居住空間！