地上權住宅是什麼？所有權與地上權的差異比較

   在房屋市場當中，你可能會看到建商銷售「地上權住宅」，房價比周遭房屋便宜不少，這種類型的住宅與一般住宅差別在哪？適不適合自備款不高的人買？本文將帶你一一說明地上權住宅的特點與優劣！

什麼是地上權住宅？

台灣的房屋產權可分為所有權、地上權、使用權三種類型：

購買「地上權住宅」的民眾就像是和政府長期承租土地，房屋使用上與一般住宅無異，但名下沒有土地產權。由於少了土地，地上權住宅大多只有周遭房價的七成，部份甚至更低。

地上權住宅的使用年限

   常見的年限為30年、50年或70年，但具體年限仍需依土地所有者與使用者雙方協議而定。
   當地上權年限即將到期時，使用者可與土地所有人協商（續約或購買土地所有權），如果土地所有人願意出售土地，使用者可一次性購回，轉為所有權房產；如果協商失敗，地上權的建物可能全數拆除或是歸土地所有人所有。
   地上權的使用期限並非從入住時算起，而是建商得標簽約後開始算。若想確認簽約日期，可以到「政府資料開放平台」或「國有財產署」網站，輸入建案地址、地號比對查詢。

地上權住宅的優缺點

優點：
・比一般住宅便宜2~4成
・不用繳交地價稅、未來轉手時不必課徵土地增值稅
・有機會以較低價格入住蛋黃地段
・租金與一般住宅行情相近
・對於購屋族資產配置更具有彈性空間
缺點：
・有使用期限，到期後需被拆屋歸還土地
・沒有土地所有權，跟華人一般的「有土斯有財」投資觀念相差甚遠
・轉手性較低
・貸款條件差，利率高、成數低，需要較高的自備款
・繳交*地租採浮動利率
*地上權地租：以申報地價1~5％計算，當公告地價調漲時，地租也會調漲，會有住愈久繳愈多的情形，居住成本不一定比買房低。

誰適合地上權住宅？

1. 首購族：地上權住宅的優勢就是價格較低，對於預算有限的首購族來說是入手房屋的好機會。
2. 年輕族群：事業剛起步，收入穩定但不夠高，能以較低成本入住理想地段，享受便利生活。
3. 中高齡退休族群：對於希望降低生活成本的退休人士，地上權住宅提供了一個相對經濟的居住選擇。
4. 生活型態彈性需求者：他們可能預計在未來一段時間內搬遷到其他地區，因此不會在意地上權住宅的年限限制，反而更看重目前的居住品質及經濟效益。
5. 特定區域的投資者：在租賃需求較高的地區，地上權住宅可以作為一種投資工具，相較於一般房屋，初期投資成本較低，可能有較高的投資報酬率。

 ✦ 好的買 Takeaway 
「地上權住宅」意即買屋不買地，房屋使用上與一般住宅無異，但沒有土地產權。大多為建商向國家標下地上權土地後，興建而成的住宅，有使用年限的限制，常見的年限為30年、50年或70年。

地上權住宅的優點：➊比一般住宅便宜2~4成、➋不用繳交地價稅與土地增值稅、➌有機會以較低價格入住蛋黃地段、➍租金與一般住宅行情相近、➎對於購屋族資產配置更具有彈性空間

地上權住宅的缺點：➊有使用年限，到期後需被拆屋歸還土地、➋沒有土地所有權、➌轉手性較低、➍貸款條件差（利率高、成數低）需要較高的自備款
、➎繳交地租採浮動利率

適合地上權住宅的對象：預算有限的首購族、收入穩定但不夠高的年輕族群、中高齡退休族群、生活型態彈性需求者、特定區域的投資者

在房價高漲的時代，地上權住宅不失為一個低成本入手房屋的選擇，希望透過以上介紹，讓你在購買地上權房屋之前，能夠更完整的評估自身條件，順利買到符合需求的理想好房！