房市新聞中出現的「斷頭戶」與「斷頭屋」，是購屋者心中最不想發生的事，同時也是很容易在購屋初期不小心忽略的陷阱。究竟什麼是斷頭戶？為什麼會發生？一旦成為斷頭戶，後果會是什麼？又該如何避免？本篇將完整解析，帶你看懂房貸背後的風險與解方。

 

 

什麼是斷頭戶？什麼狀況會導致斷頭

   「斷頭戶」原本是股市術語，是指融資買股票的人，因股價大跌而無力補繳保證金，最終被券商強制賣出持股，俗稱「被斷頭」。套用在房市上，「斷頭戶」或「斷頭屋」指的就是屋主無力繳納房貸或購屋款項，房子將被建商或是銀行依違約條款解除買賣契約。會導致斷頭的常見情況如下：
・收入中斷或財務惡化
例如失業、公司倒閉、家庭主要經濟來源突然減少，導致屋主繳不出每月款項。
・過度槓桿操作
同時有多項開銷或一次背多間房屋，手上現金流不足，一旦其他貸款壓力增加或是有微幅變動，容易撐不下去。
・利率升高或政策變動
央行升息會直接提高房貸月付金額，若原本房貸壓力就偏高，升息可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草；政策方面像是央行的「選擇性信用管制」與銀行的「限貸令」，讓房貸撥款變得困難，進而引發斷頭。

 

 

一旦斷頭，會發生什麼事？

   當屋主房貸繳不出來時，銀行會先進行催收，透過電話或書面通知要求補繳，若連續超過三期仍未繳納，就會被列為呆帳風險戶。
   若購買的是預售屋，根據違約規定，買家可能被沒收已支付的訂金或自備款（內政部規定預售屋違約金上限為房地總價的15%）。
   若是成屋，隨後銀行會申請法院強制執行，將房屋移交法拍市場，通常第一拍會以市價八折起標，若流標則再逐次降低底價。這不僅意味著屋主失去房子，還可能因拍賣價格不足以清償貸款而背上殘債。同時，信用紀錄也會受到嚴重影響，未來再申請貸款或信用卡將變得困難。換句話說，斷頭不只是失去資產，更會對個人財務與信用狀況造成長期傷害。

 

 

如何避免成為斷頭戶

   買房不是在簽約當下就完成，而是在交屋貸款後才拍板定案。很多人常常忽略了交屋前需要的「現金流」，現金流指的是在鑑價出爐、核貸確定，到撥款過戶這段期間，是否有足夠的資金支付交屋款、暫收款和雜支，以上任何一步卡住，都可能面臨違約賠款的狀況甚至斷頭。既然斷頭後果嚴重，購屋時就必須提前規劃，尤其是交屋前倒數90天，是檢視現金流的關鍵期：
・保守抓購屋預算
可先建立「保守、標準、樂觀」三種房貸成數的試算，計算每一版本的資金缺口，並以保守版本做底線，一般建議房貸月繳不要超過月收入的30~35%，避免額度過高導致生活緊繃。
・慎選貸款方案
根據自身財務狀況，可提前向多家銀行諮詢，貨比三家不吃虧，因為每間銀行重視的條件不太一樣，多比較才能找到對自己最有利的方案。選擇固定利率或有寬限期的房貸方案，可以降低利率波動與購屋前期帶來的壓力。
・準備足夠的自備款與緊急預備金
能提前準備半年到一年左右的房貸與生活費備用金為佳，同時洽詢銀行增加保證人、擔保品來提高貸款成數的可行性。
・避免過度槓桿
不要同時購買多間房或過度依賴高成數貸款，尤其是投資性購屋者更要謹慎。建議現金流不足者，盡早處理名下其他房產來擴大現金流、增加貸款成數（央行限制貸款人名下第二戶限貸五成、第三戶以上限貸三成）。
・注意房屋流通性
若房子位於偏遠地區或屋齡太高，一旦房市反轉、房價下跌，會造成脫手困難，斷頭風險更大。

 


如果快要斷頭，有什麼自救策略？

・與銀行協商展延或調整
依銀行規定申請延長貸款年限或是寬限期（建議還是在申貸前事先詢問，不是每家銀行都可以中途才提出申請），或與銀行協商調整還款方式降低月付金。
・嘗試轉貸
若有其他銀行願意提供更低的利率或更長的年限，可考慮轉貸降低負擔。
・及早出售房屋
若是成屋，在真正被法拍前主動將房子賣掉，至少能保有主動權，也能避免拍賣價格過低。*若是在112年7月1日前購買的預售屋或新成屋，還可轉售換約，停損止血。
*根據《平均地權條例》，112年7月1日起購買的預售屋，在未辦理第一次移轉登記前，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不能讓與或轉售第三人。
・尋求家人或親友協助
盡可能籌備短期資金周轉，協助渡過危機，避免信用受損。
・申請債務協商
若情況嚴重，無法透過債務整合解決問題時，屋主應在法院更生或清算前，向最大債權金融機構提出「債務協商」申請，一次性協商可行的還款方案來解決所有債務，雖然信用仍受影響，但比斷頭後果輕微。
   央行近年對房市進行一連串信用管制與限貸，雖然抑制了投機炒作，但對一般購屋族來說，也意味著要更謹慎評估自己的財務狀況，提前規劃準備才有能力因應外在變動避免斷頭風險。

延伸閱讀一 >> 買房頭期款不足怎麼辦？５種方式籌資金
延伸閱讀二 >> 房屋轉貸、增貸、轉增貸是什麼？差異比較一次搞懂

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
・何謂斷頭戶：指屋主無法繳清房貸或購屋款，最終導致違約，房屋被收回或法拍。
・斷頭常見成因：收入不足或中斷、財務狀況惡化、過度槓桿操作、央行利率升高、政策變動（信用管制、限貸）等等
・斷頭後果：屋主無法繳款＞銀行催收＞持續未繳即確認違約＞沒收已付自備款(預售)或是法院強制執行法拍(成屋)＞可能留下殘債並信用受損
・預防重點：保守抓購屋預算、多方比較合適的貸款方案、準備緊急預備金、避免過度槓桿、注意房屋的流通性
・快斷頭的自救方式：與銀行協商調整方案、嘗試轉貸、出售房屋、尋求親友支援，必要時申請債務協商

   購屋過程中，我們常把焦點放在「能貸多少」、「能不能買到」上，但其實真正的考驗是在買房後能不能長期撐住房貸壓力，只有謹慎評估與合理槓桿，並準備好應變方案，才能買的安心而不是斷頭惡夢的開始。