購屋所需金額龐大，在評估要不要買房時，頭期款和貸款成數將是考慮的重點之一，而頭期款要準備多少錢比較好？小資族頭期款不夠怎麼辦？以下內容將告訴你五種方法來解決頭期款不足的問題，以及建議的自備金額成數，幫助你仔細評估金額，順利擁有一個自己的家！

 

 

買房的主要支出項目

購屋款項主要分為五大項目：
➊ 頭期款（自備款）
一般而言，頭期款估算方式是以欲購買房屋總價的20~40%為準備金額，而實際上則會依銀行貸款成數多寡直接影響頭期款的占比。

➋ 銀行貸款
貸款成數會受到屋齡、屋況、房屋所在位置、買方的財力狀況與信用、房價是否有成長性…等因素影響，整體而言會落在60~80%。
*不同的房屋種類可貸款成數不同：預售屋約為70~80%、新成屋約為65~75%、中古屋約為60~80%
*不同區域可貸款成數也可能有所差異：北部70~80%、中部65~70%、南部55~75%、東部55~60%

➌ 額外費用（包含仲介費、代書費、保險、稅費...等，合計粗估約房屋總價10%）
仲介費：約為成交金額的1~2%
代書費：約1~3萬
保險費：如火災、地震險
稅費：包含契稅＝建物核定契價×6%、印花稅＝土地及建物核定契價×0.1%、登記規費＝(建物核定契價+土地申報地價)×0.1%+書狀費
*由於稅費計算較為複雜，建議諮詢代書協助計算或用網路上不動產稅率試算工具估算。

➍ 裝潢費
裝潢費用常常是評估預算時會遺漏的部分，千萬別因為頭期款跟每月還款額度可以負擔就趕著下訂。一般而言新成屋的裝潢預算較低，建議以室內實際坪數，來粗估裝潢預算，每坪約估6萬至12萬左右。若是中古屋或老屋翻新可能就會需變更格局、廚房、衛浴設備更新、管線更換甚至天花板也需更換重作需準備的施工費較高。

  • 6~8萬/坪：天地壁基礎裝潢，以整潔簡約少木作、不動格局，生活動線規劃、基礎收納配置。
  • 8~10萬/坪：對於裝潢品質有較高要求者，建構完整的收納機能與設計感的居家空間，有品質的生活步調，為生活增添不同色彩。或有局部拆除牆面增設書房、調整餐廳廚房比例等。
  • 10~12萬/坪：對於裝潢品質有更高要求者，具獨特設計感、個人生活風格呈現，高品質的風格營造，或主題感設計。或是希望格局有所調整、衛浴變動等需求。

 

 

預售屋與成屋頭期款的差異

預售屋
・頭期款建議準備房子總價20%以上
・以頭款20%為例，簽約時需付總價5~10%，剩餘10~15%自備款則依工程進度支付
・付款期限分18~48個月付清
・適合自備款不足、固定收入較高、風險意識高的族群
*現在建商為了刺激買氣，推出許多低自備促銷方案，例如簽訂7%到交屋...等，依不同建案，方案也不同，可自行評估財務狀況做選擇

成屋
・頭期款建議準備房子總價30%以上
・若貸款成數為70%，則自備款需一次支付30%（因貸款成數而異）
・付款期限通常不超過45天
・適合自備款寬裕、風險因應能力較不足的族群

若不確定自己的能力可以支付多少的自備款、或是負擔多少的房貸，可以使用591房屋交易網的「可負擔房價計算器」，計算自己適合買多少錢的房子。

 

 

自備款不足的５個解決方法

➊ 信貸（信用貸款）
・不需擔保品的貸款方式
・申請便利且撥款快速
・實際撥款金額額度及利率，是依照申貸者的財力和信用狀況而定
・利率較高約4~16%，額度最高到600萬，還款期限較短約7年左右，每月還款壓力較大

➋ 裝潢貸款    
・貸款額度大多約為房價的10%
・裝潢貸款必須在申請房貸的時候一同申請
・建議在找銀行進行房屋鑑價的同時，順便詢問有沒有裝潢貸款的申請方案，並了解條件等細節（並非每家銀行都有提供裝潢貸款）
・有些銀行需要申請時檢附裝潢報價單即可申請，也有銀行需要在完成裝潢後後提供完工照

➌ 二胎房貸（二順位房貸）
・意即把同一間房子（已有貸款），再向其他銀行申辦第二次房貸
・二胎房貸利率（二順位房貸）普遍比一般房貸（一順位房貸）來得高，但通常比信貸低
・坊間也有許多民間金融公司提供二胎房貸借款，建議多比較跟慎選合法立案的公司

➍ 房屋增貸
・如果是原本就有不動產，而且也已經繳了部分貸款，即可申請增貸
・包含「增貸」跟「轉增貸」兩種方式
*增貸：目前擁有一間已繳了部分房貸的房子，再向原貸款銀行申請增貸
*轉增貸：目前擁有一間已繳了部分房貸的房子，將貸款從原本申貸的銀行，轉貸到新銀行，新銀行會針對房屋重新鑑價，鑑價後會再額外增貸給貸款人
・轉增貸最大好處在於第一次房貸的額度是房屋鑑價和成交價取其低，轉增貸額度則是根據其他銀行的房屋鑑價而定，較不受限於成交價，可貸額度可能更高

➎ 保單借款
・保單貸款就是利用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司提出貸款申請
・保單貸款額度是保單價值準備金的60~80%，利率大約落在2.7~9%區間
・申請人需按時穩定還款，否則將影響保單權益失效

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
買房需要準備的頭期款，預售屋建議準備房子總價20%以上，而成屋建議準備房子總價30%以上。

對於頭期款不足的首購族、小資族來說，有五種方式可以籌備頭期的資金：
➊ 信貸（信用貸款）：依申貸者的財力和信用狀況而定，不需擔保品的貸款方式，利率較高約4~16%，額度最高到600萬
➋ 裝潢貸款：貸款額度大多約為房價的10%，條件依申貸銀行而定
➌ 二胎房貸（二順位房貸）：把同一間已貸款的房子，向其他銀行申辦第二次房貸，利率通常比信貸低
➍ 房屋增貸：包含「增貸」跟「轉增貸」兩種方式，轉增貸有機會帶到更高金額及更優惠的利率
➎ 保單借款：利用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司提出貸款申請，額度是保單價值準備金的60~80%，利率大約在2.7~9%

   買房所需的頭期款常常是小資族最傷腦筋的門檻，若你是有穩定金額收入，且金額足夠負擔貸款者，不妨試試上述五種籌備資金的方式，但也務必謹慎評估後續的還款計畫，清楚貸款後續的月付金額是不是在自己可負擔的範圍內，避免被付款期追得喘不過氣的狀況！