買房是一生中最重要的投資之一，而「房屋貸款可以貸多少？」幾乎是所有買房族心中最迫切的問題。房貸額度直接影響購屋預算，也攸關未來每月還款壓力。若不了解銀行評估邏輯與房貸方案，很容易誤判自己的負擔能力，甚至錯過合適的購屋時機。
  本篇將從 房貸申請方式、影響貸款金額的因素、房貸試算方法、申請注意事項、不同房屋類型的貸款成數、常見房貸方案與適合族群 等面向，完整解析房貸評估重點，幫助你在買房前做好財務規劃。

 

 

現在普遍的房貸申請方式有哪些？

   目前在台灣申請房貸，最常見的方式為「直接向銀行申請」或「透過建商或代銷協助申請」。
   直接向銀行申請是比較傳統的方法，多數購屋族會找與自己有往來的銀行提出房貸申請，若你在該銀行有良好的往來紀錄，貸款方案可能比較優惠、核貸速度可能也比較快。
   若是購買預售屋或新成屋，則可透過建商或代銷協助申辦房貸。建商往往會與合作銀行有「專案貸款」方案，這類專案通常房貸成數較高，利率也可能比一般市場優惠，但綁約條件或相關限制還是需要注意。
   除了以上常見方式外，還有像是「找房貸經紀人／貸款顧問」或是「數位銀行線上申請」的方法。房貸顧問會幫忙比較不同的銀行方案，協助媒合最適合的利率與成數，對信用狀況不佳、收入不穩定的購屋族特別有幫助，不過要小心挑選，避免遇到收取高額代辦費或條件不透明的業者。以及越來越多銀行或是數位銀行會推出線上房貸試算與申請服務，雖然申辦便利，但大多數最終仍需到授權分行面簽，這方式適合喜歡自行比較的買房族。

 

 

影響房貸金額的關鍵因素

➊ 購屋者條件
   每月收入、信用紀錄、負債比這些財務狀況，均會影響貸款額度。銀行會審查購屋者的信用紀錄（是否有信用卡遲繳、貸款違約紀錄），以及透過檢視你的其他貸款（車貸、信貸）來計算負債比是否過高，進而評估還款能力。通常專業人士（如工程師、醫師等等）、政府機關人員、上市上櫃公司員工，能獲得較高的成數。
➋ 房屋本身條件
   房屋的種類、屋齡、地段都會影響貸款額度，通常新屋與屋齡低的物件（低於30年）可貸成數較高，而位於精華區或交通便利地段的房子，銀行會比較願意核貸；*建物種類如新成屋、中古屋、商辦、工業廠房等，核貸標準也各不相同。
*不同房型對應的貸款成數落差很大，以下為市場常見範圍
新成屋／預售屋：可達 7~8 成（自住型通常較高）
中古大樓／華廈：約 6.5~8 成，視屋齡與地段決定
公寓（5樓以下）：通常 5~7 成，若無電梯、屋齡高，成數更低
透天厝：一般約 6~7 成，偏遠地區流通性差，成數可能更低
商辦／店面：因風險高，貸款成數多落在 5~6 成
工業廠房／農地：屬特殊用途，貸款難度最高，成數低於 5 成
➌ 貸款方案條件
   市面上不同的貸款方案，搭配不同的條件與利率，這些都會影響未來每月還款金額。例如一般房貸方案與新青年安心成家購屋貸款（新青安房貸），其中可貸成數、利率、貸款年限、寬限期、適用對象等等規則，就有很大的差異。其他還有例如玉山銀行的「綠建築房貸」、永豐銀行的「女人家房貸」、第一銀行的「以房養老安心貸」等等，條件百百種，在決定申辦之前務必仔細比較或是多加詢問，才能找到適合自己的方案。

   簡單來說，房貸金額取決於「人」與「房」兩大面向，你的還款能力，以及房屋是否具有足夠的擔保價值，會是銀行作為評估的依據。

 

 

如何試算房貸？

   房貸試算的三大重點：總貸款金額、利率與貸款年限。有這三項就可以自行試算，或是使用各家銀行或房仲網提供的房貸試算工具試算，後者對新手來說較為方便。

貸款試算公式（以本息平均攤還法）：
每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
*月利率＝年利率÷12
*月數＝貸款年限ｘ12
平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

   如果覺得房貸計算太複雜，新手不熟容易算錯，可以直接到591房屋交易網的房貸計算器，依序填入自己的貸款金額、利率、貸款年限，輕鬆算出每月還款金額。總結來說，貸房貸不能只看貸多少，更要確認每月能負擔多少，一般建議房貸月繳金額不超過月收入的30%～35%才算安全區間。

延伸閱讀一 >> 房貸利率怎麼算？本息攤還與本金攤還比一比
延伸閱讀二 >> 房貸寬限期是什麼？哪些人適合申請？

 


申請房貸的注意事項

・確認信用紀錄
在申請前可以先到聯徵中心下載信用報告，確認自己的信用評分在什麼區間，避免申請遭拒。
・準備好財力證明
包括薪資單、扣繳憑單、存摺、報稅資料等，供銀行確認收入來源。
・注意公設比與實際使用坪數
銀行核貸通常依房屋市值，不單看成交價，若房屋「坪效差」或「估價不足」，可能貸不到預期成數。
・比較不同銀行條件
不同銀行對同一間房的估價可能不同，利率和成數也會有差異，多比較才有談判空間。
・留意隱藏費用
包括開辦費、設定費、代書費、火險地震險甚至是裝潢費用，這些都是買房初期需要準備的額外支出。

延伸閱讀三 >> 銀行信用怎麼培養？打造優質信用分數，讓貸款更順利！
延伸閱讀四 >> 預售屋貸款流程：如何申請貸款？申貸注意事項

 

 

 ✦ 好的買 Takeaway 
・常見的房貸申請方式：直接向銀行申請、透過建商或代銷申請
・影響房貸金額的關鍵因素：➊ 購屋者還款條件（每月收入、信用紀錄、負債比）、➋ 房屋條件（房屋種類、屋齡、地段）、➌ 不同貸款方案（除一般房貸與新青安外，各銀行還有特殊方案，適合不同族群）
・房貸試算重點：月繳金額建議不超過月收入的30～35%，避免資金套牢。
・申請房貸前務必做足功課：確認信用紀錄、準備好財力證明、多比較不同銀行方案，還要留意隱藏費用（開辦費、設定費、代書費、保險、裝潢費等等），才能避免無法負擔的窘境。

   房屋貸款不只是單純「能貸多少錢」的問題，而是牽動購屋預算與未來生活品質的關鍵。了解銀行評估邏輯、各種房貸方案的差異、每月還款金額，再搭配正確的財務規劃，才能在買房過程中保持彈性與安全，避免落入財務吃緊的房奴窘境。